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十年后中国房价最贵的城市是北京还是深圳

2019-11-19 14:08:57来源:励志吧0次阅读

十年后,中国房价最贵的城市,是北京还是深圳?

今天,全国房价最高的城市是北京。2018年12月,北京二手房均价达到了6.3万元每平方米

,排名第二的是深圳,二手房均价5.8万元每平方米。

十年前,全国房价最高的城市是上海,那时上海均价1.6万元每平方米,排名第二的是北京1.19万元每平方米,排名第三的是深圳市1.06万元每平方米。

十年后的今天,北京和深圳实现了在房价上对上海的超越。暂且不论这是喜还是忧,只从房地产作为家庭财富的角度分析,下一个十年,哪个城市的房价可能会是国内最高的?

不少朋友认为是北京,因为北京汇集了国内最好的医院、高等院校。同时一些公共社会福利方面,包括世界500强企业、金融机构总部以及居民储蓄等,相较深圳,北京都要明显领先一头!

但是经过最近一段时间专题研究,道哥认为下一个十年,我国房价最贵的城市大概率会是深圳。为什么这么说?

先看下过去十年,一线城市之间的房价变化规律。过去十年,北京、深圳的房价涨幅都达到了430%以上,其中深圳涨幅444%全国排名第一,北京第二。这个差别也许并不是很大,但主要的变化发生在最近5年和最近2年。

2008年到2013年这5年,整体上一线、二线城市限购限售限贷等限制性的房地产政策都比较弱。房地产市场还充斥着投资和投机的需求,北京、上海、深圳这样的城市,房价相当程度是由有钱人来定价的,他想买多少就可以买多少。这5年时间,北京房价上涨超过210%,明显领先于全国所有城市,同期深圳房价涨幅也不小,但只有137%。在资金投资和投机推动下,全国人民都希望到北京买一套房子。

2010年之后,尤其是2012年之后,一线城市开始采取了不同程度的限购政策。从2013年到2018年最近五年,房价涨幅出现了新的变化,深圳房价上涨了130%,北京房价只上涨了67%。

可以看到同样是在过去的十年里,前五年由于限购、限贷、限售等房产调控政策比较宽松,北京房价实现了快速上涨,明显高于深圳。

再看这轮房地产调控政策落地之后,尤其是今天北京、上海、深圳几乎采取了完全类似的房地产调控政策。在这种情况下,深圳房价表现出了非常大的韧性,涨幅明显领先。

2016年12月到2018年12月,深圳房价上涨了74%,北京房价只上涨了13%。相当于2018年12月北京二手房均价基本上和2016年12月均价大体持平了,只高了10%多点。

综合考虑这些因素,道哥认为,不出意外的话,下一个十年,深圳房价将会实现对北京的超越。

接下来看一下,深圳的房地产市场逻辑是否能支持道哥这个判断呢?

首先,房价上涨背后重要的因素,包括上半部分提及的高等院校、医院、金融资产总量、500强总部数量,以及银行储蓄,在过去十年,最近五年,北京和深圳的相对关系并没有发生变化。

那么为什么北京房价增幅变慢了,而深圳房价能够保持很大的韧性呢?背后变化最大的是人口。

最近五年,深圳的经济增幅比北京快了不少,但总体看还不明显,分歧还称不上巨大,而人口的变化却可以说是天壤之别。

人口方面,近五年,北京市人口增长了2%,深圳市人口增长超过22%。 从2016年到2018年,深圳市人口增长了9.2%,北京人口是负增长。

今天北京和上海都实行了严格的人口限制政策,但深圳和广州仍然对人口保持开放态度。在2015年、2016年、2017年,深圳市常住人口分别增加了60万、52万和63万,北京的人口几乎零增长,甚至是负增长。

在严格的房地产限购、限售、限贷环境下,房地产价格相当程度上是由具备购买力的刚需推动的。这很大程度上是与人口增加密切相关的。

最近几年,深圳成为了我国常驻人口流入最多的城市,每年人口增量超过了50万人。相信在不断流入的这些人口的推动下,未来十年,深圳市房地产的需求和价格都会得到强有力的支撑和推动。

而北京的房地产市场,一方面要疏解部分事业单位、企业,非首都功能的部门搬到雄安去,虽然今天还没有兑现和落地,但这一天恐怕是迟早都要来的。

另外再看一下深圳市人均居住面积。根据2015年城市统计年鉴来看,深圳城镇居民的人均居住面积只有20.6平方米,北京已经是31.6平方米,比深圳整整多了11平方米。

北京人民不断地改善自己的居住条件,追求幸福生活,相信深圳居民同样也会有这样的诉求,通过居住面积,可以看得到,深圳对房地产的需求更刚性一点,改善性需求更迫切一点。

顺便告诉大家,根据2018年的数字,深圳市常住人口是北京的56%,但是深圳市的土地面积面积只有北京的12%。

无论如何北京地域还是比较宽阔的,北京还有大量的纵深远郊区县没有发展起来。相对来说,深圳土地面积显得非常狭窄。

再加上深圳紧邻香港,香港今天房屋均价已经达到了20万的水平。综合考虑这些因素,下一个十年,深圳市房价超越北京并不难。

这里边唯一的变量因素是,未来十年北京是否会改变对人口限制的政策,或者说,北京市人口限制政策在未来十年是否能够奏效。如果真的奏效了,如果雄安新区实现了一部分功能和人口的疏解,那么 “十年后,深圳市房价超越北京”这个判断大概率会兑现的,让我们一起拭目以待吧。

对于现代家庭来说,超过70%的资产都已经是房地产了,房地产可能比股票更影响到家庭的幸福、未来资产的升值与否。

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